EL RETO DE CONSTRUIR UN MEJOR SANTO DOMINGO | LA PLANIFICACIÓN COMO NUEVO MOTOR DEL VALOR URBANO

EL RETO DE CONSTRUIR UN MEJOR SANTO DOMINGO | LA PLANIFICACIÓN COMO NUEVO MOTOR DEL VALOR URBANO

Movilidad, sostenibilidad, normativa y calidad del entorno comienzan a redefinir la competitividad inmobiliaria en Santo Domingo y el futuro del desarrollo urbano dependerá de la capacidad de organizar el crecimiento con visión territorial.

La transformación del valor del suelo ya no puede entenderse únicamente desde la ubicación o la presión del mercado. En las grandes ciudades contemporáneas, el crecimiento urbano comienza a medirse por variables más complejas: movilidad, capacidad de infraestructura, sostenibilidad, conectividad y calidad del entorno. Santo Domingo no escapa a esa realidad.

En una capital marcada por la verticalización acelerada, la expansión metropolitana y la concentración de actividades económicas sobre un mismo núcleo territorial, el debate sobre cómo crecer se vuelve cada vez más determinante para el sector construcción.
Para el arquitecto Jesús Mayobanex Suazo, experto en urbanismo y CEO de Visor Urbano RD, el principal desafío no está únicamente en el ritmo de la construcción, sino en la visión territorial que organiza ese crecimiento. Su enfoque combina planificación, movilidad, sostenibilidad y gestión normativa como piezas inseparables de una misma ecuación urbana.

“El valor del suelo en Santo Domingo está siendo transformado por una combinación de factores normativos, económicos, territoriales y de infraestructura. Ya no depende únicamente de la ubicación, sino de la capacidad que tiene un territorio de absorber crecimiento de manera eficiente y sostenible”, afirma.

Desde su experiencia en planeamiento urbano, advierte que una parte importante de las tensiones actuales proviene de la concentración histórica de actividades económicas en el Polígono Central, fenómeno que ha intensificado la presión inmobiliaria y la verticalización en zonas específicas de la ciudad.

“Siempre he señalado que alrededor del 76% de la actividad económica principal se concentra en apenas el 4.76% del territorio del Distrito Nacional, y eso naturalmente genera presión sobre el suelo, verticalización y aumento del valor inmobiliario”, explica.

Sin embargo, insiste en que el crecimiento inmobiliario no puede sostenerse únicamente sobre expectativas especulativas. Para Suazo, el verdadero valor urbano debe estar respaldado por infraestructura, espacio público, resiliencia climática y capacidad operativa del territorio. “No se trata de construir más, sino de construir mejor”, sostiene.

Uno de los puntos centrales de su análisis gira en torno a la densificación urbana, un fenómeno que hoy redefine gran parte del paisaje de Santo Domingo. Lejos de rechazar la densidad, el experto entiende que las ciudades compactas suelen ser más eficientes. El problema aparece cuando el crecimiento ocurre sin planificación integral.
“La densificación, desde el punto de vista técnico, no es negativa. De hecho, las ciudades más eficientes del mundo son ciudades compactas y relativamente densas. El problema aparece cuando la densidad se produce sin planificación, sin infraestructura suficiente y sin una visión integral del territorio”, explica.

Para el urbanista, una densificación correctamente estructurada debe incorporar movilidad, accesibilidad, mezcla de usos, drenaje, energía, equipamientos urbanos y espacio público. Cuando esos elementos no existen, la ciudad deja de densificarse y comienza simplemente a acumular metros cuadrados construidos sin cohesión territorial.

En ese escenario, el transporte público integrado emerge como uno de los grandes articuladores de la competitividad urbana. “Una ciudad no resuelve su congestión únicamente ampliando vías. En la medida en que fortalecemos un sistema de transporte público eficiente, seguro y confiable, amortizamos de manera mucho más eficiente las cargas viales y mejoramos naturalmente la movilidad urbana”, afirma.

Su visión apunta hacia una ciudad policéntrica, capaz de redistribuir actividades económicas y reducir la dependencia de un único núcleo económico. “Santo Domingo debe evolucionar. No podemos continuar cargando toda la presión urbana sobre un único núcleo económico”, advierte.

Normativa, inversión y calidad urbana

En momentos donde el debate sobre regulación urbana suele polarizar posiciones entre sector público y desarrolladores, Suazo plantea una lectura distinta: la normativa no debe entenderse como un freno al crecimiento, sino como un instrumento de equilibrio. “La normativa urbana debe funcionar como un instrumento técnico de equilibrio entre crecimiento económico, sostenibilidad territorial y calidad de vida”, señala.

El experto entiende que la inversión privada necesita reglas claras, seguridad jurídica y visión territorial de largo plazo. Pero, al mismo tiempo, la ciudad debe preservar su capacidad ambiental y operativa.
“No debemos ver al desarrollador como un enemigo de la ciudad. Todo lo contrario: el desarrollador puede convertirse en un aliado estratégico del desarrollo urbano cuando existe una política pública clara y una normativa coherente”, sostiene.

Ese enfoque también se refleja en la manera en que Visor Urbano analiza las oportunidades de inversión. Para el arquitecto, un desarrollador responsable debe interpretar el territorio más allá del precio comercial del suelo. “Las mejores inversiones no necesariamente ocurren donde existe mayor presión inmediata del mercado, sino donde existen mejores condiciones urbanas para sostener valor en el tiempo”, afirma.

Otro de los cambios que, según Suazo, comenzará a redefinir el mercado inmobiliario dominicano es el peso creciente de la sostenibilidad y la eficiencia energética como factores de competitividad.

“La sostenibilidad urbana no puede quedarse en un discurso de mercadeo. Tiene que traducirse en decisiones territoriales concretas”, asegura.

El especialista entiende que variables como drenaje, arborización, mitigación del calor urbano, movilidad eficiente y calidad ambiental comenzarán a influir cada vez más en la capacidad de un proyecto para sostener su atractivo en el tiempo.

“El valor urbano ya no depende únicamente de la edificación; depende cada vez más de la calidad ambiental y funcional del entorno que sostiene esa edificación”, puntualiza.

En esa misma línea, considera que la eficiencia energética dejará de ser un atributo complementario para convertirse en un estándar competitivo del mercado.

Vista aérea del polígono central, Santo Domingo, Rep. Dom.

Nuevas centralidades para una capital más equilibrada

Más allá de la presión inmobiliaria que hoy concentra gran parte del crecimiento en el Polígono Central, Suazo entiende que el futuro de Santo Domingo dependerá de su capacidad para desarrollar nuevas centralidades capaces de redistribuir actividades económicas, empleo y servicios.

“El Distrito Nacional necesita reducir progresivamente su lógica monocéntrica. El Polígono Central seguirá siendo importante, pero la ciudad necesita desarrollar nuevas centralidades urbanas capaces de redistribuir actividades económicas, empleo y servicios”, afirma.
Desde su visión, los sectores con mayor potencial de transformación no necesariamente son aquellos con mayor presión inmediata del mercado, sino los que logren articular conectividad, infraestructura, mezcla de usos y transporte público eficiente.

“Sectores con capacidad de reconversión urbana, conectividad estratégica y potencial de mezcla de usos tienen grandes oportunidades si son intervenidos desde una planificación integral y no únicamente desde la presión inmobiliaria”, sostiene.

Para el urbanista, el reto de Santo Domingo no pasa únicamente por continuar expandiéndose, sino por definir con claridad cómo quiere crecer en las próximas décadas. En ese sentido, plantea una hoja de ruta basada en planificación territorial, alianzas entre sector público y privado y mayor participación ciudadana. “La ciudad no puede seguir creciendo únicamente reaccionando a la presión del mercado”, advierte.

El experto considera que la competitividad futura del mercado inmobiliario estará estrechamente vinculada a la calidad integral del entorno urbano. La sostenibilidad, la movilidad, el espacio público, la tecnología y la eficiencia energética no deben analizarse de manera aislada, sino como parte de un mismo ecosistema.

“Los proyectos mejor valorados serán aquellos integrados a entornos caminables, conectados a sistemas eficientes de transporte público y con menor dependencia del vehículo privado”, explica.

Esa mirada desplaza el énfasis desde la altura o el costo de una edificación hacia su capacidad de integrarse al tejido urbano, responder a nuevas demandas y aportar calidad a la vida cotidiana. “Los proyectos más competitivos no serán necesariamente los más altos o los más costosos, sino aquellos mejor integrados al territorio, más eficientes y con mayor calidad urbana”.

La oportunidad de redefinir Santo Domingo

A pesar de las tensiones acumuladas durante décadas, Suazo considera que Santo Domingo todavía conserva una oportunidad decisiva para redefinir el modelo de ciudad que proyecta hacia el futuro.

“Santo Domingo ha avanzado muchísimo, pero también ha acumulado tensiones urbanas importantes: congestión, concentración territorial, presión sobre infraestructura y déficit de espacio público”, afirma.

Para el urbanista, el principal debate ya no debería centrarse únicamente en el ritmo del crecimiento inmobiliario, sino en la calidad urbana que ese crecimiento está produciendo. “La gran pregunta no es cuánto estamos construyendo, sino qué tipo de ciudad estamos construyendo”, sostiene.

Desde esa perspectiva, el futuro de Santo Domingo dependerá de su capacidad para crecer de manera más equilibrada, conectada y eficiente, integrando movilidad, sostenibilidad y visión territorial en una misma estrategia urbana. Y concluye con una reflexión que resume gran parte de los desafíos que hoy enfrentan las ciudades contemporáneas: “Las ciudades más exitosas no son las que crecen más rápido, sino las que logran crecer con mayor equilibrio, eficiencia, movilidad y calidad urbana”.