ENTRE EXPANSIÓN Y DENSIFICACIÓN | EL NUEVO ESCENARIO URBANO DE SANTO DOMINGO

ENTRE EXPANSIÓN Y DENSIFICACIÓN | EL NUEVO ESCENARIO URBANO DE SANTO DOMINGO

La capital dominicana atraviesa un proceso de transformación marcado por la densificación, la expansión metropolitana y cambios en la movilidad, actores que están redefiniendo su estructura y la forma en que se construye el valor del suelo.

Santo Domingo se encuentra en una etapa de transición urbana en la que convergen presiones habitacionales, costos de construcción, nuevas demandas de movilidad y una creciente disputa por el uso del suelo. Más que una ciudad que simplemente crece, la capital dominicana empieza a reorganizarse bajo dinámicas que están alterando la forma en que se expande, se densifica y produce valor.

Ese proceso se refleja en el peso que tiene el Gran Santo Domingo dentro del mercado habitacional nacional. El Plan Decenal de Viviendas 2022–2032 del Ministerio de la Vivienda y Edificaciones indica que en 2021 el 48 % de las unidades en oferta se concentraba en Santo Domingo Guzmán y otro 22.6 % en Santo Domingo Este, lo que confirma el rol metropolitano de la capital como principal eje de desarrollo residencial del país.

En paralelo, el mercado constructor sigue siendo uno de los componentes más activos de la economía dominicana, aunque bajo condiciones más exigentes.

El Banco Central reportó que, a junio de 2025, los recursos canalizados a través del sistema financiero para la construcción y adquisición de viviendas ascendían a RD$581,151.7 millones, un 14.3 % más que en igual período del año anterior.

A la vez, la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) informó que el índice de costos directos de construcción de viviendas cerró 2025 con un incremento acumulado de 3.72 %, prolongando una etapa de costos elevados que influye de forma directa en precios, localización de proyectos y decisiones de densificación.

En términos territoriales, esa presión está empujando dos movimientos simultáneos. Por un lado, la expansión hacia áreas periféricas del Gran Santo Domingo, favorecida por mayor disponibilidad de suelo y precios relativamente más accesibles.

Por otro, una intensificación del desarrollo vertical en sectores consolidados del Distrito Nacional, donde la escasez relativa del terreno y la demanda sostenida incentivan una ocupación más intensa del espacio urbano.
En ambos casos, el mercado está respondiendo a una misma realidad: el suelo metropolitano se ha vuelto más estratégico y más disputado.

La movilidad añade otra capa a ese proceso. La expansión del transporte masivo, particularmente a partir del Metro de Santo Domingo, introduce nuevas condiciones de conectividad que, en distintos contextos, pueden influir sobre la valorización del suelo. Sin embargo, ese efecto no depende solo de la infraestructura en sí, sino de su articulación con el uso del suelo, la planificación territorial y la capacidad de generar entornos urbanos más integrados.

En ese contexto, la consolidación de nuevos polos urbanos adquiere especial relevancia. La distribución de actividades comerciales, corporativas, educativas y de servicios modifica patrones de acceso, proximidad y demanda, y con ello reordena el valor inmobiliario. La capital ya no se explica únicamente desde un centro dominante, sino desde una red más compleja de áreas con distintos niveles de atracción.

En conjunto, estas dinámicas, expansión periférica, densificación, movilidad y reorganización territorial, dibujan un escenario en el que el valor del suelo depende cada vez menos de la ubicación aislada y cada vez más de la calidad urbana del entorno que lo sostiene. Ahí es donde Santo Domingo deja de ser solo una ciudad en crecimiento y empieza a perfilarse como un territorio en redefinición.

SANTO DOMINGO:
densidad, centralidades y la construcción del valor urbano

La metamorfosis de Santo Domingo no puede enfocarse solo como un aumento de torres o una expansión del mercado inmobiliario. Lo que está en juego es una reconfiguración más profunda: la relación entre densidad, movilidad, centralidades y espacio público como factores que hoy determinan el valor del suelo.

La transformación de Santo Domingo avanza a un ritmo que ya no admite lecturas superficiales. La presión inmobiliaria, la verticalización, la movilidad y la expansión periférica están alterando la estructura de la capital y, con ella, la forma en que se produce la plusvalía.

Para el arquitecto y urbanista Kalil Michel Presbot, esta metamorfosis debe entenderse desde una premisa esencial: la ciudad no es una pieza inmóvil, sino un organismo vivo. “La ciudad hay que interpretarla no como un cuerpo pétreo, sino como un cuerpo vivo en permanente proceso de transformación”, afirma.

Av. Winston Churchill, Santo Domingo, Rep. Dom.

Esa mirada lo lleva a ver en Santo Domingo una ciudad moldeada por etapas políticas, expansiones sucesivas y decisiones urbanas que no siempre han respondido a una visión de conjunto. “Desde la ruptura de las murallas en 1884 hasta las extensiones periféricas del siglo XX, la capital ha ido creciendo bajo múltiples lógicas”, explica el arquitecto.

Sin embargo, en la etapa actual, Michel Presbot identifica un rasgo central: una fuerte presión inmobiliaria acompañada por una planificación insuficiente.

A su juicio, la ciudad está siendo transformada por el mercado, pero no necesariamente orientada por una programación urbana clara. Por eso afirma que “la planificación urbana es la gran ausente en lo que es la gestión de la ciudad”.

Ese vacío se vuelve más visible cuando se analiza la relación entre densidad y estructura territorial. En contra de la idea de que Santo Domingo puede seguir creciendo de forma horizontal, Michel Presbot sostiene que la capital ya no tiene esa posibilidad real dentro de los límites del Distrito Nacional.

A partir de la ley 163-01, recuerda, el territorio administrativo se redujo drásticamente y con ello se estrechó la capacidad de expansión. En ese contexto, su postura es clara: el futuro de la ciudad pasa por un uso más intensivo del suelo.
No propone crecimiento indiscriminado, sino verticalidad con calidad urbana. La razón es simple: “el bien no renovable que no se va a replicar en la capital es el suelo”.

Su argumento no se queda en la densidad como cifra, sino en la forma en que se articula con la experiencia urbana. Para el arquitecto y urbanista, no basta con levantar edificios; hay que hacerlo de manera que la ciudad siga siendo habitable.

Por eso plantea que “donde hoy las normativas fijan máximos de altura, en algunos sectores deberían establecer mínimos, siempre que la verticalidad venga acompañada de mejores retiros, más amplitud peatonal, espacios caminables y un diseño que favorezca la apropiación de la calle”. En su visión, el problema no es la altura, sino la ausencia de una estrategia que la convierta en ciudad y no en congestión.

La convivencia entre dos modelos de ciudad

Ese punto enlaza con una de sus tesis más interesantes: “Santo Domingo vive el conflicto entre dos modelos urbanos superpuestos. Por un lado, la ciudad compacta, caminable, con servicios cercanos; por otro, la ciudad dispersa, dependiente del automóvil, marcada por largos desplazamientos”, puntualiza. Para él, la capital dominicana convive con ambas sin haber definido cuál quiere privilegiar.

“Esa indefinición tiene consecuencias directas sobre el tránsito, la estructura urbana y, en última instancia, sobre el valor del suelo. Debe haber una policentralidad, pero sobre todo tiene que haber un nivel de planificación para definir el modelo”, puntualiza Michel Presbot.

La ausencia de nuevas centralidades es, según su experiencia, una de las grandes debilidades de Santo Domingo. La concentración excesiva en el polígono central provoca que zonas enteras de la ciudad dependan de ese núcleo para trabajar, consumir, estudiar o acceder a servicios. Eso presiona el tránsito, encarece sectores específicos y limita la redistribución del valor urbano.

El arquitecto insiste en que la capital necesita varios polos, no uno sólo, y que esa policentralidad es imprescindible si se quiere una ciudad más eficiente y menos excluyente. “El suelo vale más cuando el entorno ofrece acceso, servicios, conectividad y vida urbana; no solo cuando está ubicado en el centro histórico del mercado”.

En ese marco, el Metro de Santo Domingo aparece como una oportunidad todavía incompleta. Michel Presbot adopta una postura provocadora al afirmar que, hasta ahora, el Metro “en el mercado inmobiliario no ha influido para nada”, no porque carezca de potencial, sino porque no ha sido acompañado por políticas urbanas capaces de reorganizar la ciudad en torno a sus estaciones. Para él, el error ha sido tratarlo exclusivamente como un sistema de transporte y no como un instrumento para redefinir el crecimiento urbano.

Su planteamiento va más allá de la movilidad: propone aprovechar las estaciones para crear entornos densos, mixtos, caminables y menos dependientes del automóvil, en una lógica cercana a la ciudad de los 15 minutos. Esa crítica se conecta con otra de sus preocupaciones: el uso excesivo del vehículo privado y la falta de imaginación en la gestión del tránsito.

Michel Presbot plantea que Santo Domingo necesita pensar de otro modo sus parqueos, sus giros, sus pares viales y su relación entre edificación y calle. No habla desde la teoría abstracta, sino desde ejemplos concretos: edificios de parqueos a cierta distancia, pares viales en avenidas clave, y menos excavaciones profundas en una ciudad donde, según explica, gran parte del suelo es rocoso y permite otras soluciones. Su tesis es que gran parte del caos no responde a la falta de recursos, sino a la falta de criterio.

En esa misma línea, subraya la importancia de ampliar la mancha verde y revalorizar el espacio público. Para él, una ciudad que no genera espacios de convivencia, ocio y apropiación colectiva no solo pierde calidad urbana, sino también valor inmobiliario.

Cuando se le pregunta qué agrega plusvalía a un suelo, responde con una imagen contundente: “un block vale lo mismo en la ferretería… lo que lo hace diferente es el entorno”. Esa afirmación resume una de las ideas más potentes de su visión: “la plusvalía no está en el material, sino en la calidad urbana pública que rodea al activo”.

Reitera el arquitecto en que el verdadero valor del suelo proviene de la infraestructura de transporte, del comercio cercano, de la educación, de la salud, del ocio, de la arborización y del espacio público. El caso de la avenida Anacaona, explica, muestra cómo un gran parque como el Mirador Sur puede agregar valor extraordinario a un mismo producto inmobiliario. En ese sentido, la ciudad no solo distribuye valor: lo fabrica, lo multiplica o lo deprime según la calidad de su entorno.

El enfoque de Michel Presbot se vuelve especialmente agudo cuando aborda la Zona Colonial. A su juicio, allí se ha trabajado la imagen, pero no el uso. Por eso propone dejar de pensar en “zona” y empezar a hablar de “ciudad colonial”. “Necesitamos un centro histórico con vivienda, comercio, vida permanente y apropiación real”. Solo así, argumenta, el patrimonio dejará de ser decorado para convertirse en una pieza activa del valor urbano.

Su planteamiento final es, en esencia, una advertencia y una hoja de ruta. Santo Domingo necesita definir qué modelo de ciudad quiere ser, porque de esa decisión depende su competitividad futura. “No se trata de copiar a Manhattan, Barcelona o Singapur, sino de construir una respuesta propia, compatible con el clima, la cultura, la seguridad, la movilidad y la economía dominicanas. Pero esa respuesta exige capacidad técnica, visión de largo plazo y una voluntad política que supere la improvisación”, concluye.