CIUDAD COLONIAL | PATRIMONIO, INVERSIÓN Y VALOR DEL SUELO HISTÓRICO

CIUDAD COLONIAL | PATRIMONIO, INVERSIÓN Y VALOR DEL SUELO HISTÓRICO

Preservar no significa detener el desarrollo; es darle dirección para que el crecimiento no destruya aquello que le da valor al territorio.

La transformación de la Ciudad Colonial plantea una lectura estratégica sobre el valor del suelo: en los centros históricos, la plusvalía no depende solo de la ubicación, sino de la capacidad de preservar identidad, activar el espacio público y convertir la memoria urbana en una plataforma de desarrollo sostenible.

La Ciudad Colonial de Santo Domingo concentra una de las discusiones más relevantes sobre la relación entre patrimonio, turismo y valor inmobiliario. En sus apenas 1.2 kilómetros cuadrados conviven historia, arquitectura, vida barrial, inversión privada, espacio público y una condición simbólica excepcional: ser el núcleo fundacional de la Primada de América.

Para el doctor arquitecto Juan Mubarak, director nacional de Patrimonio Monumental del Ministerio de Cultura, el valor del suelo en un centro histórico no puede medirse únicamente desde la lógica tradicional del mercado. En estos territorios, explica, intervienen factores materiales e intangibles: la infraestructura existente, la memoria acumulada, la diversidad arquitectónica, la actividad social y la capacidad del lugar para construir un relato propio. En sus palabras, la Ciudad Colonial posee “un valor importante en su estructura urbana”, marcado por su diversidad socioeconómica, cultural y patrimonial.

Casa Velázquez,Ciudad Colonial de Santo Domingo, Rep. Dom.

Durante mucho tiempo, la conservación patrimonial fue vista como una limitante para el desarrollo. Mubarak plantea lo contrario. “Bien gestionado, el patrimonio puede convertirse en uno de los mayores activos económicos de una ciudad”.

Los centros históricos, señala, están formados por capas superpuestas en el tiempo. Esa acumulación de arquitectura, memoria y vida cotidiana genera una textura urbana difícil de reproducir. “Lo intangible posee un valor equivalente a la marca”, sostiene, al explicar cómo el relato histórico puede convertirse en un factor de diferenciación y atracción.

“En la Ciudad Colonial, cada edificio patrimonial funciona como parte de una narrativa mayor. No se trata solo de fachadas antiguas o monumentos aislados, sino de un conjunto capaz de proyectar identidad, experiencia y valor cultural. Esa condición convierte al patrimonio en un activo para el turismo, pero también para la inversión inmobiliaria y la revitalización urbana”, explica el doctor arquitecto Juan Mubarak.

Preservar sin congelar la ciudad

El reto, plantea el director nacional de Patrimonio Monumental del Ministerio de Cultura, está en encontrar equilibrio. La Ciudad Colonial no puede quedar inmóvil en nombre de la conservación, pero tampoco puede transformarse al punto de perder su autenticidad. Para Mubarak, ese balance depende de dos elementos que no deben alterarse: la trama urbana —esa relación histórica entre calle y edificio— y la edificatoria patrimonial que sostiene su valor excepcional.

“Actualmente se revisan las ordenanzas de 2011 a través de un plan especial vinculado al programa de revitalización con apoyo del BID. Este proceso busca dinamizar el centro histórico desde una visión integral: inmobiliaria, turística, cultural, habitacional y de espacio público”, apunta.

La revisión normativa es clave porque permitirá definir qué puede transformarse, qué debe conservarse y cómo puede crecer el centro histórico sin comprometer su integridad. En esa discusión entran variables complejas: inventario de inmuebles, categorización patrimonial, niveles de altura, ocupación del suelo, uso por niveles, situación legal de las propiedades y marco de ordenamiento territorial.
Los proyectos de revitalización ya están modificando la percepción de la zona. Mubarak destaca que el Plan de Revitalización de la Ciudad Colonial busca consolidar infraestructuras, mejorar calles, soterrar servicios, ordenar la movilidad, renovar el espacio público, apoyar viviendas y fortalecer comercios y emprendimientos.

“El impacto no es menor. Están en proceso de remodelación unas 140 viviendas, la recuperación de 120 fachadas y un programa de pintura de 150 frentes urbanos. Además, en los últimos cinco años se han aprobado alrededor de 301 proyectos en la Ciudad Colonial, sin contar mantenimientos, consultorías y acciones vinculadas al programa de revitalización”.

A esto se suma una inversión del Ministerio de Turismo de aproximadamente 400 millones de pesos en intervenciones complementarias, incluyendo aceras, contenes, asfaltado y restauración de monumentos como la Puerta de la Misericordia.

Para Mubarak, todas estas acciones crean una “plataforma incuestionable para la inversión”. Aunque las obras generan inconvenientes temporales, el interés del mercado inmobiliario confirma que la transformación se está leyendo con visión de futuro.

Panteón de la Patria, Ciudad Colonial de Santo Domingo, Rep. Dom.

El sector privado y la nueva escala del centro histórico

La participación privada también ha sido determinante. Proyectos como Casa Velázquez, Kimpton Las Mercedes, Casas del XVI y nuevas propuestas culturales han demostrado que el centro histórico puede recibir inversión sin perder su condición patrimonial.

Mubarak destaca especialmente aquellas intervenciones que entienden el valor del lugar y lo traducen en propuestas contemporáneas. “Casas del XVI, por ejemplo, marcó una oferta turística diferenciada al aprovechar inmuebles interconectados y cambiar la escala del servicio hacia una experiencia más personalizada”, sostiene.

En ese mismo sentido, la oferta cultural, gastronómica y hotelera amplía la capacidad del centro histórico para funcionar como una centralidad activa. “La Ciudad Colonial no solo conserva memoria: también puede producir actividad económica, empleo, turismo y nuevas formas de habitar”.

Uno de los puntos más sensibles es la disminución de la población residente. Mubarak advierte que en la actualidad la Ciudad Colonial cuenta con poco más de 8,000 habitantes, una cifra que obliga a repensar el modelo habitacional.

“El riesgo es claro: un centro histórico sin residentes puede convertirse en un escenario turístico, atractivo durante ciertas horas, pero débil como ciudad viva”, enfatiza el doctor arquitecto. Por eso insiste en la necesidad de soluciones habitacionales inteligentes, capaces de responder a nuevas demandas sin afectar la imagen urbana ni los valores excepcionales del conjunto.

La presión por mayor altura y densidad será uno de los grandes retos. La rentabilidad de los proyectos debe equilibrarse con la autenticidad del lugar. Para lograrlo, será fundamental revisar las categorías de los 2,306 inmuebles existentes y definir qué tipo de crecimiento puede sostener la Ciudad Colonial sin alterar su esencia.

Museo de las Casas Reales, Ciudad Colonial de Santo Domingo, Rep. Dom.

Una ciudad más humana y caminable

El modelo de intervención no busca únicamente mejorar edificaciones. Su objetivo es construir una ciudad más humana, más amigable y más accesible para caminar. Para Mubarak, las calles, las plazas y el espacio público son la verdadera plataforma donde ocurre la vida urbana.

“La Ciudad Colonial tiene una ventaja que otros sectores de Santo Domingo han perdido: conserva una escala que favorece el encuentro. Esa condición explica por qué puede funcionar como laboratorio para otras ciudades dominicanas. Puerto Plata ya aplicó principios de renovación inspirados en este modelo, y Santiago ha iniciado procesos similares en la calle El Sol”, sostiene.

De cara al futuro, Mubarak identifica líneas de acción decisivas: gobernanza efectiva, coordinación interinstitucional, claridad de competencias, regulación del uso del suelo, protección residencial, gestión de la carga turística, incentivos para la conservación y un sistema integral de manejo patrimonial.

Mubarak entiende que “el modelo de gestión del Programa Integral de Revitalización de la Ciudad Colonial, basado en un comité estratégico y un comité técnico donde participan Cultura, Turismo y el Ayuntamiento del Distrito Nacional, ha demostrado ser funcional. Pero el desafío será sostenerlo en el tiempo, medir impactos y evitar que la valorización derive en desplazamiento o pérdida de identidad”.

De acuerdo a su experiencia, Mubarak enfatiza: “La Ciudad Colonial demuestra que el valor del suelo histórico no se construye únicamente desde la inversión, sino desde la capacidad de articular memoria, infraestructura, regulación y vida cotidiana. Su transformación no debe medirse solo por nuevos hoteles, fachadas restauradas o calles intervenidas, sino por la posibilidad de consolidar un centro histórico vivo, habitable y económicamente dinámico”.

Calle Las Damas, Ciudad Colonial de Santo Domingo, Rep. Dom.