El comportamiento del mercado inmobiliario es uno de los indicadores más sensibles del estado general de una economía.

En República Dominicana, donde la construcción y el desarrollo de proyectos residenciales y comerciales representan una parte significativa del PIB, los movimientos en este sector generan efectos inmediatos en el empleo, la inversión, las finanzas públicas y la confianza de consumidores e inversionistas.

Para entender con mayor profundidad estas dinámicas, Construmedia conversa con el economista Raúl Hernández, especialista en análisis macroeconómico y mercados productivos. Su visión permite conectar lo que ocurre en las obras, los bancos y el mercado inmobiliario con las grandes tendencias que marcan el rumbo económico del país.

Hernández analiza el peso real del sector en la economía, su capacidad para generar empleos, las implicaciones de la variabilidad en costos y tasas de interés, así como los riesgos de concentración, sobreoferta o desaceleración. Al mismo tiempo, identifica oportunidades y políticas que pueden fortalecer la estabilidad del mercado y asegurar que el acceso a la vivienda y el desarrollo urbano se mantengan como motores del progreso nacional.

Esta conversación ofrece claves esenciales para comprender cómo los movimientos del sector inmobiliario impactan no solo a las empresas constructoras, sino también a miles de trabajadores, familias y agentes económicos que dependen del dinamismo de esta industria fundamental.

El peso económico del sector y su rol en el crecimiento

Para el economista Raúl Hernández, el sector inmobiliario y de la construcción ocupa una posición estratégica dentro de la economía dominicana. “El sector construcción puede considerarse como el más relevante para la economía si tomamos en cuenta varias dimensiones”, afirma, subrayando que su impacto va más allá de levantar edificaciones. Explica que, por un lado, representa una parte fundamental de la inversión pública y privada, ya sea en infraestructura, vivienda o proyectos corporativos y hoteleros. Esto significa que buena parte del capital físico sobre el cual descansa la productividad de mediano y largo plazo nace directamente en este sector. Además, Hernández destaca que la construcción de proyectos hoteleros, corporativos y parques de zonas francas ha sido un vehículo clave para canalizar los ahorros que capta la industria de fondos de inversión cerrados, el segmento más dinámico del mercado de valores dominicano. A esto se suman los encadenamientos productivos que genera con la manufactura, el transporte, el almacenamiento y los sectores de alimentos y bebidas. En su análisis, el sector mantiene aún un espacio enorme para responder a los déficits acumulados en materia de vivienda, especialmente en los segmentos de bajo costo y vivienda social. “Aunque ha sido una de las actividades más pujantes de los últimos 15 años, tiene todavía un enorme potencial para satisfacer pendientes históricos”, señala.

Cómo medir la salud del mercado inmobiliario

Al hablar de indicadores, Hernández apunta hacia variables que, aunque más comunes en mercados avanzados, resultan esenciales para evaluar correctamente la salud del sector: ventas de unidades, construcción de nuevas unidades, niveles de precios, inventario sin vender, financiamiento disponible para construcción y compra, y costos del dinero. “Son variables claves para determinar si estamos frente a un mercado sano y sostenible”, explica.

Estos indicadores también permiten observar la estrecha relación entre construcción y empleo. El sector genera miles de puestos directos en proyectos residenciales, corporativos, turísticos, industriales y de infraestructura, pero su fortaleza radica también en el empleo indirecto derivado de sus encadenamientos. “Además de su relevancia directa, el sector se conecta con manufactura, transporte y alimentos; su impacto laboral es enorme”, enfatiza.

Los efectos de la expansión y el freno del sector

Para Hernández, uno de los mayores aportes de un ciclo expansivo inmobiliario es su efecto multiplicador. “Desde un punto de vista inmediato, los niveles de crédito e inversión impactan positivamente la construcción de infraestructura y unidades habitacionales e institucionales”, explica. Esto incrementa el capital público y privado, lo que permite una mayor productividad laboral y sostiene el crecimiento del PIB en el tiempo.

A nivel familiar, señala que poseer un inmueble se convierte en la principal fuente de riqueza para la mayoría de la población, transformando decisiones de consumo y seguridad económica. Aunque los efectos fiscales y de consumo derivados del sector son relevantes, Hernández aclara que son secundarios frente al impacto estructural en inversión y crecimiento.

Sin embargo, también advierte sobre los riesgos. “Su efecto multiplicador facilita que la economía general se desacelere cuando frena la construcción”, señala. Como las decisiones del sector se proyectan a más de un año, detener un proyecto implica un costo alto en tiempo y recursos, lo que dificulta retomar el dinamismo perdido. Si la actividad se concentra solo en segmentos de alto valor, se agrava el déficit habitacional, se desaprovechan oportunidades de negocio y se limita el bienestar de los sectores más vulnerables. Además, advierte que una oferta excesiva en estos nichos puede provocar una corrección de precios, obligando a los desarrolladores a ajustar sus expectativas.

Costos, tasas de interés y financiamiento

Hernández resalta el peso del componente financiero en la construcción. “El sector se protege de forma limitada de cambios bruscos en los precios, por lo que variaciones en materiales, sueldos y costos de financiamiento suelen traspasarse al comprador”, explica. La capacidad de iniciar proyectos depende de que el crédito y la inversión estén disponibles; si el dinero es caro o escaso, el riesgo aumenta y el apetito del desarrollador disminuye.

Aunque reconoce que hoy existen más vías de financiamiento: soluciones fiduciarias, fondos de inversión, esquemas de inversión compartida, también recuerda que “el comprador suele comprar con financiamiento bancario, y protege ese financiamiento incluso en condiciones económicas adversas”. Sin crédito hipotecario, asegura, la mayoría de los dominicanos no tendría posibilidad de adquirir una vivienda.

Riesgos de endeudamiento, sobreoferta y burbujas

En términos de estabilidad financiera, Hernández considera que el país comparte riesgos similares a los de la región, especialmente en endeudamiento. “Siempre que la tasa de crecimiento del crédito supere la suma del PIB real y la inflación, aumentamos el nivel de endeudamiento con la banca, y eso es lo que ha estado pasando”, explica. Aunque reconoce que falta bancarización, señala que diversos segmentos ya muestran niveles más altos de deuda que en años anteriores.

Sobre la posibilidad de burbujas o sobreofertas en zonas específicas, Hernández es claro: son parte natural de la evolución del mercado. El desafío radica en anticiparlas. “Todos conocemos las burbujas una vez explotan; identificarlas a tiempo es lo difícil”, reflexiona. Recuerda también que la demanda inmobiliaria dominicana es cada vez más global, con una participación creciente de dominicanos en el exterior y extranjeros.

Resalta la importancia de iniciativas públicas como el Plan Decenal de Viviendas y los esfuerzos de Vivienda Segura, que buscan compartir información y fomentar decisiones más prudentes. “La educación y asesoría no evitarán por completo los desajustes, pero sí limitarán parte de sus impactos”, afirma.
Medidas clave para un mercado equilibrado
Sobre las medidas necesarias para lograr equilibrio entre crecimiento inmobiliario, estabilidad de precios y acceso real a la vivienda, Hernández plantea una visión sistémica.

“Podemos pensar tan aspiracional como queramos”, comenta. Enumera pilares esenciales: un mercado laboral más formal y productivo; una sociedad educada y competitiva que pueda sostener buenos ingresos y pensiones; tasas de interés fijas durante toda la vida del préstamo; titularización hipotecaria; mayor liquidez y subsidios para bajar tasas; seguros que apoyen la adquisición de viviendas; mecanismos de gestión de riesgos para constructores y compradores; y nuevas alternativas de fondeo especialmente en vivienda social y de bajo costo. “Cada una de estas propuestas aportaría al crecimiento del mercado de vivienda”, sostiene.

Desarrollo inmobiliario y desigualdad territorial

Hernández observa que el desarrollo inmobiliario puede tanto cerrar brechas como ampliarlas. “Todo depende de cómo se incentive desde la perspectiva fiscal y financiera”, señala. Si bien los desarrolladores buscan proyectos rentables y de riesgo controlado, estos intereses no siempre coinciden con las metas sociales o gubernamentales. De ahí la necesidad de políticas que integren ambos objetivos, especialmente en un país donde el Estado no tiene capacidad plena para cubrir todo el déficit habitacional.

Perspectivas 2026–2027

Para los próximos dos años, Hernández proyecta un entorno favorable. “A nivel local, las perspectivas son de tasas de crecimiento al alza en un ambiente de estabilidad de precios y tipo de cambio”, afirma. El principal escenario para Estados Unidos, con tasas de interés a la baja en 2026 y 2027, tendría un efecto positivo para República Dominicana.

Además, observa señales de reactivación: el compromiso del Gobierno con la inversión pública, la normalización laboral de dominicanos en el exterior y el retorno de proyectos detenidos en 2025. “En 2026 la construcción pasará de la contracción al crecimiento”, asegura. Aunque no espera volver de inmediato a los niveles excepcionales de la década prepandemia, considera que el sector podría crecer por encima del PIB potencial, estimado entre 4.5% y 5.0%. “El sector tiene capacidad de retomar las riendas”, concluye.