CHALA 1 | Condominios Turísticos | Formación, Perisología y Gestión Hotelera | W Legal Consulting Grupo Grimment

Durante la Expo Feria Inmobiliaria Construmedia 2025, fueron presentadas varias charlas, estando la primera vinculada a uno de los sectores que más empuje a recibido durante estos últimos años de Gobierno y uno de los que más aporta al PIB nacional, hablamos del turismo.

La exposición estuvo a cargo del grupo legal “W Legal Consulting Grupo Grimment”, quienes mediante un panel explicaron las claves para maximizar la rentabilidad de los condominios turísticos.

El objetivo principal que perseguía la intervención del grupo era explicar el marco legal, técnico y operativo de los condominios turísticos en la República Dominicana, abordando su correcta estructuración, los procesos de perisología y su gestión bajo el modelo hotelero, con el propósito de maximizar la rentabilidad del proyecto de forma sostenible. Asimismo, se expusieron los beneficios e incentivos otorgados por la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico (CONFOTUR).
Los panelistas iniciaron explicando al público qué es un proyecto turístico y qué es un condominio, para a partir de estas interrogantes ampliar el tema de gestión y marco legal.

¿Qué es un proyecto turístico?

Es un conjunto de facilidades y obras destinadas a la captación de turistas o visitantes para estimular el desarrollo del lugar o región en donde se encuentra ubicado, el cual deberá responder a las necesidades existentes o creadas relativas a la pernoctación, recreación, bienestar, descanso, o los negocios, conforme a las políticas y estrategias establecidas por el Estado.

¿Qué es un condominio?

Es el régimen jurídico establecido por la Ley No. 5038 de fecha 21 de junio de 1958, mediante el cual un inmueble se divide en unidades susceptibles de aprovechamiento independiente, pertenecientes a distintos propietarios, quienes, además de su derecho exclusivo sobre dichas unidades, comparten la copropiedad y uso de las áreas y servicios comunes del conjunto, conforme a las disposiciones del Reglamento de Condominio y la normativa vigente.

A continuación, describieron las características propias de ambos términos de manera que las personas pudieran identificar cada uno de forma particular.

Características de un proyecto turístico

• Localización privilegiada.
• Actividades vinculadas al sector turístico: playa, montaña, atractivos.
• Viable económicamente.
• Niveles de competitividad internacional.
• En consonancia con políticas del Estado.
• Dirigido al mercado nacional e internacional.
• Diversidad de oferta turística y actividades complementarias.
• Contribuye con el entorno urbano o natural.
• Infraestructura e instalaciones adecuadas.
• Conforme a normas vigentes.

Características particulares de un condominio turístico
Para que un condómino pueda ser considerado un proyecto turístico deberá estar dotado con servicios turísticos mínimos, tales como:

• Restaurante
• Bar.
• Lobby.
• Recepción.
• Lavandería.
• Conserjería.
• Al menos un 40 % de sus unidades deben formar parte un de renta hotelero.

Marco legal de los condominios
Los condominios turísticos pueden aplicar a los beneficios de la Ley 158-01 sobre fomento a la inversión turística y sus modificaciones.

Entre los requerimientos básicos que trabaja Confotur para condominios turísticos están:

• Vocación turística.
• Contrato de operación hotelera.
• Servicios mínimos turísticos.
• Presentación de listado de ventas para probar la vinculación turística.
• Autorizaciones previas.
• Autorizaciones indispensables`.
• Autorización o permiso del Ministerio de Medio Ambiente/ Viceministerio de Gestión Ambiental y Oficinas Regionales.
• No objeción a uso de suelo del MITUR /Dirección de Planificación y Proyectos (DPP).
• No objeción del ayuntamiento Municipal / Oficina de Planeamiento urbano.
• Licencia de construcción del Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED).

Beneficios de la Ley de Confotur

• Impuestos de importación (Aranceles) (17 %.)
• ITBIS de importación (18 %).
• ITBIS en compras locales (18 %).
• Impuestos sobre transferencia inmobiliaria (3 %)
• Impuesto sobre inscripción de hipotecas (2 %).
• Impuestos propiedad inmobiliaria (IPI).
• Impuestos sobre activos (1 %).
• Impuestos sobre la renta (27 %).
• Impuesto sobre Constitución (1 %).
• Crédito fiscal sobre inversiones en proyectos clasificados (20 % x 5 años).
• Impuesto a las retenciones sobre financiamientos locales e internacionales (2 %).
• Impuesto sobre aumento de capital (1 %).

 

Claves para eficientizar los incentivos fiscales

• Procurar que todos los documentos del proyecto o de la inversión sean coherentes al proyecto aprobado y a la obra, es decir sean iguales en especial en lo referente: 1- al objeto de la sociedad; 2- al monto de Inversión; 3- a la descripción del proyecto; 4- a los permisos y autorizaciones gubernamentales, etc.
• Hacer una proyección económica realista de la inversión del proyecto. Es decir, que el análisis de factibilidad del proyecto sea consistente con la realidad.
• Velar por el cuidado ambiental y el cumplimiento de las previsiones ambientales.
• Mantener la sociedad desarrolladora al día en el cumplimiento de las obligaciones tributarias.
• Vigilar que su proveedor de materiales se mantenga también al día en sus obligaciones fiscales.
• Llevar un registro organizado de las compras en el proceso de construcción.
• Procurar el cierre del proceso de compras, obteniendo la certificación de no deuda de la DGA, esto implica cancelar los pagarés.
• Notificar el inicio y la terminación de las obras, y la puesta en marcha del proyecto al CONFOTUR.
  Tener en cuenta los plazos de los incentivos.

Entre los temas presentados por los panelistas estuvieron:

• Normativa vigente sobre condominios (Ley de Condominios).
• Elementos que requiere un condominio para convertirlo de residencial en un producto hotelero.

¿Qué debe incluir la reglamentación?

• Permisología para el Condo-Hotel: tramitación ante el MIVHED.

¿Cuáles son las necesidades y retos más relevantes al momento de la operación de un condominio hotelero o condominio turístico?

• Futuro de la regulación del condominio en cuanto a la operación de sistemas de renta bajo modelo hotelero: regulación de las plataformas digitales. Las conclusiones expuestas, que son aquellas que debe ejecutar quien desee ser un desarrollador para elaborar normativa de condominios turísticos, fueron las siguientes:Conocer el tipo de proyecto que desea desarrollar y tipo de operación hotelera a implementar.
• Identificar los espacios físicos requeridos por el operador hotelero para llevar a cabo el modelo de operación hotelera.
• Identificar áreas comunes vs. Áreas de uso privado destinados a operación hotelera, para luego determinar los cargos que serán aplicados al condominio.
• Preparar el reglamento de convivencia con los elementos requeridos, para minimizar los riesgos en la operación y el éxito del negocio.
• Identificar las obligaciones y derechos del consorcio de propietarios vs las del operador hotelero.
• El desarrollador debe ser transparente al comercializar el producto. Establecer las limitaciones al derecho de propiedad bajo condominio hotelero, usualmente adquirido para fines de inversión.
• Se debe abogar por una regulación de condominios más actualizada. Lo suficientemente flexible que permita estructurar diversos tipos de operación de condominios y manejo de rentas a corto y largo plazo; y ágil, que permita toma de decisiones al operador sin intervención de los propietarios, siempre que sus derechos estén protegidos.